土豆大会 06月08日上海土地公告

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5月10日，上海发布2023年二批次拟出让住宅用地清单。总计25宗含宅地，总建面约263万方。二批次分将分2轮挂牌，第一轮次6月8日挂牌16幅住宅用地，7月中上旬开始组织交易活动；第二轮次拟于6月26日-30日期间，发布9幅住宅用地出让公告，7月底开始组织交易活动。

上海2023年第二批集中供应土地明细表（一）

供应——量升、价涨、质跌

一、总量及结构变化

二批次地块以10-20万方为主，体量适中，门槛较低。10-20万方地块数量环比翻倍，占比40%，其他基本和一批次持平，20万方以上地块两宗，洞泾地铁站纯宅地总建面27万方，临港综合地块总建面52万方。

二批次市区/外环线热区11宗，和一批次持平；五大新城有轨交地块7宗，环比增加3宗；新城无轨交2宗，环比增加1宗；极远郊4宗，环比增加2宗。

二、地价及联动价变化

联动价上浮，市场预期周期性上涨。根据以往经验，五大新城相邻地块的联动价年均涨幅在1-2K左右。

部分地块房地价差提升，利润空间有保障。本批次华漕、大场、重固地块的房地价差（联动价-起始楼板价）相比前几批次上涨。

三、质略有下滑

二批次质量略逊于一批次，有争议的机会型地块更多。一批次1km内有已通车轨交的地块11宗，占比58%，轨交是重要资源配套，也有利于上下游板块客户导入，对于地块未来流速有重要影响。二批次仅8宗，占比32%，曹路、奉贤、重固、临港等地块，轨交规划中，或者在建。松江老城、宣桥、奉贤16单元、新桥等板块，在市场整体下行的预期，郊环外冷热分化的现状下，项目未来去化速度存在一定争议。需要各家开发商结合自身情况，做更深入的可研。

四、规则调整

批次换成轮次——轮次的含义是一个轮次内的公示地块全部挂牌成交后，才开始下一个轮次。一个轮次最长周期3个月，今年频次预计有五轮次。

一次性报价换成摇号：一批次的大热门给原有的土拍流程和系统带来了不小压力，拍卖现场状况频出，「报价输错门」「营业执照门」催促有关部门研究新方案。

新玩法为摇号码球。第一轮（选球环节）：三个字母球摇出摇号号码球组编号。第二轮（摇号环节）：摇中号码球所对应的竞买人即为竞得人，最高限价为竞得价。

二批次竞争预判——整体热度不弱于一批次

1、一批次73家企业参拍，竞得率低，多数企业未拍到地，获地企业也未“吃饱”；

2、上海虽有市场下行预期，但放眼全国市场表现仍亮眼，城区优质宅地依然可以实现日光；

3、就目前合作企业及各房企投资口充分沟通的结果来看，各房企都在积极备战二批次。

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